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今年上半年楼市,出现三大新变化

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超级利好!楼市最重磅政策来了!

2024-05-18 09:05 来源:中国房地产网


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       5月17日一天内中央两次召开房地产重磅会议,这并不多见,足见高层对于保交楼、去库存、化解风险的超前决心和重视。从这日起,国家层面开始从顶层政策设计角度发力处置房地产问题。

       17日上午,国务院召开全国切实做好保交房工作视频会议,中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话,就保交房工作作出全面部署,提出明确要求。

       何立峰强调,房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局,要深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

       17日下午4时,国务院新闻办公室举行第二场国务院政策例行吹风会,住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况,并答记者问。

       住房城乡建设部副部长董建国表示,推动消化存量商品住房。城市政府坚持“以需定购”,可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。同时,妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地,通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活,推动房地产企业缓解困难和压降债务,促进土地资源高效利用。

       “央行将设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。”央行副行长陶玲在会上表示。

       切实做好保交房工作

       打好商品住房项目保交房攻坚战,这是民生问题,更是政治任务。

       董建国表示,房地产市场正处于调整过程中,部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。如果已售出的住房项目烂尾,将严重损害购房人合法权益,影响房地产市场平稳健康发展。为切实做好保交房工作,保障购房人合法权益,住房城乡建设部会同金融监管总局等部门将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案,重点把握三个方面要求:

       第一,要将保障购房人合法权益作为根本出发点和落脚点,坚持市场化、法治化原则,多措并举、分类处置,打好商品住房项目保交房攻坚战,防范处置烂尾风险,推动项目按时保质交付,让老百姓按合同约定如期拿到验收合格的房子。对穷尽手段仍然无法交房的,该走司法途径的要走司法途径,在司法处置中同样要把保护好购房人合法权益摆在首要位置。

       第二,要充分用好城市房地产融资协调机制,将项目纳入“白名单”给予融资支持。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制,这个机制要在保交房工作中发挥好牵头协调推进的有力作用。

       第三,要压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。地方政府要承担属地责任,推动住建、金融管理、公安、自然资源、审计等部门和法院协同配合,各司其职、形成合力。房地产企业要承担主体责任,制定“一项目一策”处置方案,积极处置资产、多方筹集资金,确保项目按时保质交付。金融机构要落实尽职免责规定,做到对符合条件的项目“应贷尽贷”,加快贷款审批和发放,支持项目建设交付。

       董建国表示,在打好城市商品住房项目保交房攻坚战具体措施上,主要考虑通过摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施推进。为抓好方案的落实,国家、省和市三级已经抽调精干力量,组建工作专班,实行集中办公,统筹推进工作。同时,建立保交房项目信息系统,及时准确跟踪督导工作进展。

       收回闲置用地用作保障房建设

       5月17日上午召开的全国切实做好保交房工作视频会议中提出,相关部门拟出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地等存量房地产用地政策。   

       对此,自然资源部副部长刘国洪表示,支持地方政府从实际出发,酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地,帮助企业解困。同时,促进土地节约集约利用,防范化解风险,助力房地产高质量发展。主要遵循两条线:一条线是严格依法处置闲置土地,另一条线是加大对存量土地盘活利用的支持力度。

       刘国洪表示,具体的政策亮点,可以概括为三个方面:

       一是支持企业优化开发。主要是要消除开发建设障碍,合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任,允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求,更好地适应市场需求。

       二是促进市场流通转让。主要是发挥土地二级市场作用,支持预告登记转让和“带押过户”,鼓励转让或者合作开发。

       三是支持地方以合理价格收回土地。主要是支持地方按照“以需定购”原则,以合理价格收回闲置土地,用于保障性住房建设。允许地方采取“收回—供应”并行方式来简化程序,办理规划和供地手续,更好地提供便利化服务。

       “这些土地收回、收购以后,用于建设保障性住房,还可以用于建设公共配套服务设施,改善周边住宅配套条件等。”刘国洪表示,具体政策中,有多项支持措施。

       一是加大资金支持。建立可持续的资金保障机制,对于收回、收购的土地,用于保障性住房项目的,可通过地方政府专项债券等予以资金支持。

       二是给予税费支持。对于收购已经建成的商品房,以及收回、收购存量土地,用于保障性住房建设的,经市、县人民政府确认以后,可以按照现有规定,享受保障性住房税收优惠政策。

       三是简化工作流程。对于收购已建成商品住房或者收回、收购存量土地用于保障性住房的,市、县政府在批准收回时一并同意划拨土地,实行“收回——供应”并行办理,土地使用权权利性质可以根据批准文件变更登记为划拨土地。

       同时,政策也对地方明确了要求,收回、收购土地应当量力而行,统筹考虑项目收支平衡,不增加政府隐性债务风险。

       去库存资金,央行出

       4月30日召开的中央政治局会议提出,要研究消化存量房产的政策措施。据分析人士预计,住房去库存所需资金在1万亿元至5万亿元间。如何消化存量商品房的政策措施?去库存资金从哪里来?这是各方都非常关心的问题。

       对此,陶玲表示,人民银行拟设立保障性住房再贷款,作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政府主导、市场化运作”的思路,由人民银行提供低成本再贷款资金,激励21家全国性银行机构按照市场化原则,向城市政府选定的地方国有企业发放贷款,支持以合理价格收购已建成未出售的商品房,用作保障性住房。

       第一,保障性住房再贷款规模是3000亿元,利率1.75%,期限1年,可展期4次,发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款,可带动银行贷款5000亿元。

       第二,所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房,对不同所有制房地产企业一视同仁。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则,严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

       第三,城市政府选定地方国有企业作为收购主体。该国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务,不得是地方政府融资平台,同时应具备银行授信要求和授信空间,收购后迅速配售或租赁。

       第四,自愿参与。城市政府根据当地保障性住房需求、商品房库存水平等因素,自主决定是否参与。符合保障条件的工薪群体自主选择是否参与配售或租赁。房地产企业与收购主体平等协商,自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则,自主决策是否向收购主体发放贷款。

       陶玲透露,近期人民银行将出台正式文件,这个文件是《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》。统筹考虑政策衔接,我们将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理,将在全国范围全面推广。

       “白名单”项目贷款金额9350亿元

       “白名单”是房企的关键融资通道之一。“从今年1月下旬我们建立机制以来,截至5月16日,不到4个月的时间商业银行已按内部审批流程审批通过了‘白名单’项目贷款金额9350亿元。”国家金融监督管理总局副局长肖远企在会上表示。

       他还表示,近期将加大工作力度,重点做好以下几个方面工作:

       一是保持房地产融资稳中有升。继续落实好“金融16条”,稳定房地产资金投放。一方面支持存量融资合理展期。截至3月末,房地产开发贷款展期余额同比增长147%,对存量的房地产贷款继续延长贷款期限。另一方面,积极做好房地产新增信贷投放。

       二是一视同仁满足不同所有制房地产企业和房地产项目的合理融资需求,对不同所有制房企和房地产项目一视同仁,按照市场化、法治化原则,合理评估,积极予以支持。

       三是建立与房地产发展新模式相适应的金融产品和金融服务体系。要求金融机构针对新变化、新特征,在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造,提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系,提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性。

       四是会同住建部和其他部门一起全力推动落实城市房地产融资协调机制。