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今年上半年楼市,出现三大新变化

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施永青:立即进行债务重整是解决企业困境关键

2024-01-06 17:57 来源:中国房地产报


        “从历史经验中学习,我们才能避免重蹈覆辙。”中原集团创办人、中原集团主席施永青表示。

        根据国家统计局数据,2023年1~11月份,全国商品房销售面积100509万平方米,同比下降8%,其中住宅销售面积下降7.3%;全国商品房销售额105318亿元,下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。这些数据表明,房地产市场仍面临较大压力。
        面对市场调整,施永青表示,中国房地产行业需要新发展思路。
        他认为,随着房地产行业步入存量房时代,政府、企业应当更加重视存量房的使用价值,并确保新建投资的有效收益,以达到市场供求平衡。他也建议国家应实施金融化债策略,以稳定实体企业,提升民间投资信心,进而促进消费与投资之间的良性循环。
        同时,他认为在找到替代产业之前不能轻易打破地方政府原有的收入模式,需要建立一套新的财政收入体系、税务分配模式,只有这样,才能在确保财政收入稳定的同时,避免重回依赖卖地填补财政收入的旧路。
        “未来,房地产市场不会有像过去那样的繁荣了,我们都需要对发展模式进行重新评估,对经营模式进行调整,以适应不断变化的形势。”施永青表示。
        中国房地产报:中央经济工作会议提出在2024年要积极稳妥地化解房地产风险,并加快推进“三大工程”建设,同时加快构建房地产发展的新模式。您对中央经济工作会议提出的这些目标和措施如何看?
        施永青:房地产行业对中国经济的影响深远,未来如何处理房地产问题将对经济的稳定性产生重大影响。当前,中国房地产面临的关键问题是过度开发,建造的房屋数量超出了实际人口需求和经济发展的需要。因此,必须采取措施减缓建设速度,合理利用存量房产资源。这也是“房住不炒”的核心,即要发挥房产的使用价值,而非仅仅依赖其交换价值。
        如果房屋建成后无人使用,使用价值便无法实现,大量资金投入到不能带来流动性和收益的项目中,未能产生合理的经济回报,会导致资金被困。此外,未使用房产的后期运营、维护和管理还需耗费巨额成本。
        因此,我建议应重视发挥存量房的使用价值,增量房要有效投资。然而,目前的执行层面仍过于关注库存量,即交换价值,而未足够关注使用价值。
        另外,对于保交楼建设方面,我建议以低价回购未充分利用的存量房屋,用以替代新建房屋交付。例如,如果一个保交楼项目仅售出20%房屋,却需要继续完成80%的房屋来保证完全交付,那么这80%的房屋建好后若无人居住,便会造成资源的重复浪费,这也让我更担忧会进一步出现过度开发。
        中国房地产报:在房地产领域,您认为应如何理解中央经济会议中提出的“先立后破”的含义?
        施永青:我认为中国房地产市场面临的挑战,根源在于地方政府对土地出让的依赖,将房地产作为地方财政收入的主要来源,这种做法导致了一系列问题,包括“房住不炒”实施过程中,地方政府在土地审批时难以摆脱财政利益的考量。同时,通过融资平台向开发商提供资金支持,却又限制银行贷款给购房者,这样的政策相互冲突可能引发所谓的“合成谬误”。
        从历史经验中学习,我们才能避免重蹈覆辙,即便我从事房地产行业,我也坚信中国的经济增长不应过度依赖房地产。然而,在找到替代产业之前,也不能轻易打破地方政府原有的发展模式,我们需要建立一套新的财政收入体系、税务分配模式,确保财政收入稳定的同时才能调整房地产,以避免重回依赖卖地填补财政收入的旧路。这是我对“先立后破”的理解。
        中国房地产报:当前,房地产企业面临市场低迷和融资难题的双重挑战,这两个问题已经成为行业发展的障碍。对此,您有什么发展建议?
         施永青:在这种情况下,现行的限购限贷政策应当再进行调整。市场对资金的需求迫切,应当引导更多的资金流入行业,以促进经济良性循环。特别是对于那些出险房企,它们需要人才和资金的支持才能恢复运转。从全社会利益出发,我认为需要国家层面的介入,否则商业机构出于自身风险考虑,将不可避免地回避合作。
        以美国次贷危机为例,国家层面的干预是解决问题的关键,美联储通过量化宽松政策应对处理了危机。尽管我国目前不采取大水漫灌的货币宽松政策,但我们仍需通过具体的财政、行政等手段迅速行动,阻止债务风险蔓延,并制定切实可行的解决方案,以打通经济梗阻,实现转变。
        此外,我认为必须充分利用民间资金。经济发展离不开资金支持,当前民间投资信心不足,而强信心需要稳定投资收益预期。特殊期内,可以考虑设立专门的房地产行业担保基金,通过在房价下跌时给市场纾困、并购重组房企,以高收益来吸引民间社会资本的参与。
        中国房地产报:当前,对于我国一些房地产企业出现的风险,您认为国家应该采取措施进行干预,类似于2008年美国金融危机时政府的做法,但这方式是否会产生“政府在宏观调控中的道德风险”方面的争论?
        施永青:2008年美国金融危机期间,关于政府是否应支持企业的讨论颇为热烈,并产生了关于“道德风险”的讨论。当时的情况是,政府介入救助的目的是为了保护企业本身,而非仅仅是为了救助企业老板,原有的投资者应当为其投资决策和经营活动承担相应的风险和代价。此外,那些通过不正当手段获取的资金需要被追回。在美国上一次金融海啸中,政府采取了购买企业债券和股票的措施,以帮助企业继续运作。
        因此,立即进行债务重整是解决问题的关键。如果不迅速行动,企业的价值将会持续消散,一旦消散,就难以恢复;公司的运作也需要团队的长期磨合,一旦散架,公司的价值也将不复存在。
        中国房地产报:中原集团2023年发展如何?
        施永青:2023年,我们面临了前所未有的挑战,很多业务停滞或难以回收费用,导致有些团队不得不缩减规模。特别是随着内地一些大型品牌崛起,它们具有很强的市场垄断性,导致生存空间变得非常狭窄,我们只能在这样的环境中尽力而为。
        中国房地产报:王石认为本轮房地产周期需要3到5年才能实现真正的转好。您对此有何看法?您认为房地产市场的复苏周期会是多久?
        施永青:历史数据显示,房地产市场的大周期通常伴随着较长时间的上涨和较短时间的下跌。过去房地产调整周期中,市场可能在三到五年内经历一次下跌,跌幅通常在30%到50%间;然而这些下跌期往往是市场调整的一部分,会为经济的再持续增长提供支撑。
        但在经济结构转型升级期,房地产市场的调整可能是在8年甚至更长时间,这将是一个渐进的过程,旨在避免对整个经济和社会造成过大冲击。
        中国房地产报:有什么话想对同行说。
        施永青:我们都将需要对规模进行重新评估,对经营模式进行调整,以适应不断变化的形势。