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今年上半年楼市,出现三大新变化

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安永合伙人汤哲辉:恢复市场信心先要让优质企业活下来

2024-01-06 17:52 来源:中国房地产报


        国家统计局发布最新数据显示,2023年1~11月,全国固定资产投资(不含农户)460814亿元,同比增长2.9%(按可比口径计算),若扣除房地产开发投资,则是同比增长7.2%。具体来看,全国房地产开发投资104045亿元,同比下降9.4%,降幅比1~10月份扩大0.1个百分点。

        行至年末,稳预期、增信心、以进促稳的各类利好政策相继释放。
        市场层面上,降首付、降利率、优化普通住宅认定标准等政策为居民降低了置业门槛和购房成本;金融层面上,监管频繁发声,为房企融资“破冰”,资金支持政策将有望继续细化落实。
        一系列举措令市场振奋,但未来发展道路仍面临着挑战。
        岁末年初,正值承上启下之际,中国房地产报记者专访了安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉,深度探讨了房地产行业的困境与未来。
        中国房地产报:目前,中国房地产行业仍处在调整中,行业、市场表现还不尽如人意,您怎么看待这些情况?
         汤哲辉:行至2023年末,我们看到中国房地产行业风险未完全出清,市场信心未有效恢复,房企的融资尚处于低谷,各项支持政策的落地效果仍有待进一步观察。即使年末行业融资规模出现翘尾,但依然处于2020年以来融资底部期。能确定的是,中国房地产行业将重构新发展模式,围绕“高质量发展”“让人民群众住上更好的房子”“统筹发展与安全”等主题,持续发展依然可期。原因是,我国仍处于城镇化较快发展的窗口期,中央经济工作会议提出要加快保障性住房规划建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”表明,中国房地产行业发展的内在动力依旧在。
        中国房地产报:2023年10月以来,监管层关于楼市调控的思路发生了一些变化,不仅提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”,也强调“促进金融与房地产良性循环”,您如何看待这一变化?有何意义?
        汤哲辉:“促进金融与房地产良性循环”和“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”是监管层分别从监管和融资方面提出的对房地产调整的指导思想,其目的均为帮助房地产企业化解风险,促进可持续发展。监管的救援路径已逐步从“保交付”向“保企业”迈进。企业是行业发展的基石,恢复企业融资功能,触发其自我修复能力,这是行业回归健康发展的关键要素之一。保企业就是保市场主体,要让优质的市场主体活下来,从而恢复市场信心,避免行业“硬着陆”。
        为贯彻落实中央金融工作会议的重要讲话精神和会议部署等重点工作,中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会。会议要求,金融机构要完善工作机制,突出重点、分类施策,与融资平台开展平等协商,通过展期、借新还旧、置换等方式,合理降低债务成本、优化期限结构,确保金融支持地方债务风险化解工作落实落细。中国人民银行、金融监管总局等八部门还联合印发通知,提出支持民营经济融资的25条具体举措,再次加大了对民营房企在信贷、债券及股权融资等方面支持力度,反映出监管层对目前房地产形势的重视程度还不断提高,后续地产融资端政策的执行力度尤其是民营房企的融资,有望出现改善。
        此后,多家银行密集召集房企座谈或为后续融资支持做充分准备。总之,落实调控思想需根据不同地区、不同城市之间的差异,制定差别化政策。制定具体的实施方案和时间表,明确责任人和目标,确保政策的有效落实。同时要加强对政策落实情况的监督和评估,及时发现问题并采取措施加以解决。对于房地产企业而言,面对政策窗口期,要加强销售促去化,将优质资产及时变现,持续调整经营策略,优化资本结构,走出行业发展新模式。
        中国房地产报:现在来看,房地产下滑对经济增长已经造成一定影响,要稳增长,如何促进房地产行业“软着陆”?
        汤哲辉:实现房地产行业“软着陆”的关键在于平衡市场需求、化解房企的债务危机、健全房企自身及监管机构的风险预警机制等。以下可能是一些行之有效的方法:
        首先,政府可以通过调整土地供应、房地产税收政策等方式维稳房价,也可以通过鼓励租赁市场、共有产权房等多元化住房供应方式来满足不同层次、不同需求的人群的住房需求,从而平衡市场供求关系。
        其次,房地产企业可以合理利用政策支持,积极探索多元化的融资渠道,如发行债券、股权融资、资产证券化等。这些融资方式可以降低企业对银行贷款的依赖,提高企业的抗风险能力。
        再次,房地产企业应建立完善的风险管理制度,通过风险评估、监控、预警等手段,及时发现和应对潜在风险。同时,应注重风险与收益的平衡,避免过度追求收益而忽视风险。然后,政府可以通过建立房地产市场风险预警机制,及时掌握市场动态,防范金融风险和社会风险。同时,也可以通过制定应急预案等方式,做好应对可能出现的市场风险的准备。
        最后,房地产企业应积极探索新的经营模式,如租赁、共享等,以满足市场需求和降低企业风险。也应注重绿色建筑、智能家居等新兴领域的发展,为企业带来新的增长点。
        总之,实现房地产企业软着陆需要政府和企业共同努力,通过多种手段综合施策促进房地产市场健康发展。
        中国房地产报:房地产行业要突破目前的状况您有什么建议?要做好什么?
        汤哲辉:房地产企业应灵活运用财务手段,谨慎管理风险,确保资金链的稳定。房地产企业可探索新的业务模式和技术,实现业务转型。对于小而精的房企来说,未来仍可以专注开发业务,通过区域深耕或推出改善型项目匹配消费者需求,提升开发效率;对于中型房企来说,可在保持一定规模的传统开发业务的基础上,逐步延伸轻资产业务,以服务为导向,逐步向综合运营开发商转型;对于综合性大型房企来说,不仅可以基于自身已有规模发展轻资产业务,如商业管理、代建、物业管理等,还可拓展资产管理业务,将资产置入REITs或房地产基金,从中收取物业管理费或基金管理费等。
        此外,政府可根据当前的市场形势调整政策方向,帮助房地产企业实现突破。如避免过度限制和监管,以保持房地产市场的稳定和健康发展;政府亦可以出台相关政策,鼓励房地产企业转型发展,例如向租赁市场、长租公寓等方向转型,以获取新的增长点;政府也可加强房地产市场监管,以维护市场秩序和稳定。
        房地产行业的突破需要政府、房地产企业和社会各方面共同的努力才能得以实现。
       中国房地产报:您对于2024年房地产市场有什么判断?
        汤哲辉:2024年是中国房地产行业走出“V字”反转、新模式逐步建立的关键一年,中央定调“以进促稳、先立后破”,市场主体的信心有望恢复。各种对地价、房价限制性措施或限购机制已经不合时宜,而核心城市新房限价政策的放开,将有效推动二手房交易量的上升,随着中国整体经济面的企稳复苏,市场走出底部的催化剂已经酝酿成熟。
        核心城市的优质地块、稀缺地块将依然受到追捧,带动土地市场活跃度提升,也成为房企打造优秀产品的良机。房地产企业抓住城中村改造、城市更新的机会,实现新发展。而以城投为代表的国有房企,将在保障性租赁住宅发展方面跑出加速度,要让特大型城市的新市民、青年人、建设者“进得来、留得下、住得安、能成业”。民营地产企业也可抓住代建、物业管理、商业管理等轻资产运营机会与国资实现合作,促进行业发展的整体向好。
        从金融端口看,银行对行业的金融支持是地产企业实现转型发展的基石,2024年,房企债券融资逐步企稳,同时,REITs会加快扩容,特别是公募REITs行业对产业地产、保障性住宅的支持,促进金融与房地产行业融合、降低金融信贷风险,助力行业稳健发展。
        展望2024年,房地产宏观政策持续宽松,市场主体信心逐步恢复,各方需求企稳回暖,各方协力将推动行业实现转型新发展。