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聂梅生:要救民营房企,也要有信心迎接美好未来

2023-09-20 13:19 来源:中国房地产报

    

    “房地产要先解决燃眉之急,也要论长远健康和平稳发展。”聂梅生在接受记者采访时说。

    燃眉之急就是,“现在应该尽可能多地救助民营房企”;从长远来看,“房地产需要重整产业链,提高维度,不能一直停留在原来的传统产业层面,这就是房地产的远虑。”聂梅生解释道。
    聂梅生在中国房地产行业有着“女中豪杰”之称。自1994年起担任建设部科技司司长以“科技”视角切入房地产领域以来,她就在一直关注房地产行业的发展,直至现在。她还是北京精瑞人居发展基金会主席,全联房地产商会创始人之一。
    当前房地产市场出现前所未有的大量房企暴雷和销售下滑问题,当务之急要选择保经济稳定。为此,聂梅生提出三个重要判断:
    第一个是,“当下不是追究板子该打到谁身上的时刻,不能将民营房企推到自生自灭的境地,不仅要救民营房企,还要尽量多救。”
    她分析称,民营企业在房地产行业尤其在商品房市场中,占比巨大。民营房企加混合型房企,在房企销售百强榜上占比超过一半,占比最高时超过80%。民营企业数量多,不能忽略不顾。大量民营房企暴雷倒下,势必会影响到整个行业的市场,对中国经济、银行和人民财富造成的影响不容忽视。
    “民营房企在过去30年,曾发挥了很大作用,造就了上下游产业链,也对城市化及住房和就业问题作出了贡献。无论从经济发展需要,还是从过去30年间,民营房企为行业及上下游产业作出的贡献来看,都要纾困解救,要让民营房企重组产业链,让行业浴火重生。”聂梅生说。
    这并不意味着民营房企违法不追究、不处理,而是根据不同性质的暴雷加以区分,采取有针对性策略。聂梅生指出,要对出现问题的房企进行评估,不同性质的问题采取不同的处理方式,房企自救和救助相结合。当前需要帮助移除“压死骆驼的最后一根稻草”,这恐怕是不少企业的当务之急。
    “帮民营房企渡过难关、继续前进,是对整个产业负责、对整个行业负责,对中国经济有益。而民营房企被援救之后,将应重整产业链、浴火重生,走上高质量发展之路。”她说。
    第二个是,“现在离年底不到4个月时间,当务之急是要把房地产的投资投出去。”
    聂梅生提出,房地产每年约15万亿元投资规模,占比很大,一旦下滑将会拖累整个经济。但从目前形势来看,依靠开发商买地和扩大规模,已不奏效。要保住今年GDP增速不下滑,今年第四季度应该开辟新的投资领域。在开展城市更新和老旧城区改造的同时,要扩展投资面,譬如目前可考虑房地产土地制度改革。
    她分析道,多年来形成的土地招拍挂政策,使得地方财政高度依赖卖地收入,致使地价涨幅高于房价涨幅,推动房价攀升,这种模式不可持续。而农村集体建设用地的政策推动缓慢,此前曾提出同地、同权、同价,但并没有在房地产市场上形成制衡力量,更谈不上影响市场结构和稳定房价,应尽快从政策和法制上采取措施,推进农村集体建设用地同地、同权、同价。
    她还提到“城中村问题”,这涉及农村集体建设用地,是新的一次房改,应该从投资和建设保障性住房的角度出发,“一箭多雕”地来拓展新的投资领域、扩大投资面。
    第三个是,房地产质的发展比量的增长更重要。但至今为止,行业内一直没有对房屋“质量”的信息统计和排名。房地产需要重整产业链,提高维度,不能一直停留在原来的传统产业层面,这是房地产的远虑。
    她提出,房地产每年十几万亿元投资规模,应该把高新科技进一步融入进去,以提升房屋品质,提升房子含金量,改变传统意义的房价组成。要从以量取胜的价值观转变到以质取胜的价值观。
    从建造环节而言,要融入未来推动中国经济发展的动力。譬如融入新能源、IT、新材料等高新科技,从而重整产业链,紧跟先进制造业的步伐。从使用和管理环节而言,需要利用互联网、物联网和社区生态链等全新服务业态来提升居住质量和美好生活的幸福指数。这些都在考验未来的房地产业。
    “现在新建的、改建的房子应该向着好房子目标建设。无论是保障性住房,还是商品房和改善性用房,都应该提高房子含金量,提高性价比。在影响房价的因素中,应该降低土地和融资成本,提升品质成本,应该让优质优价的房子引领未来行业发展方向。”聂梅生说。

    对于房地产现在和未来,聂梅生的期许是:要有信心活下去,解决当务之急,要有信心迎接美好的未来!