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今年上半年楼市,出现三大新变化

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写字楼市场谋求多元化发展

2023-08-18 11:05 来源:经济日报


    写字楼作为商业地产的一个重要类别,与商业活动密切相关,是从事金融、贸易、高新科技等行业的人们集中办公的场所。有研究机构的数据表明,今年上半年,北京、上海、广州、深圳四个一线城市的甲级写字楼空置率分别为16.9%、18.6%、18%、24.5%,均较去年底有不同程度的上升。如何看待写字楼空置率提升?


    写字楼的出租率反映一段时间内当地经济活跃度。经济活跃度越强,对写字楼的需求越大。新经营主体增长快,会带动出租率的提升。招商引资以及吸收外资效果好,也对写字楼出租率有积极影响。所以写字楼出租率的变化能够折射经济发展的基本状况。


    不同行业对写字楼租赁的需求不同。以北京市场为例,有研究报告称,今年上半年,软件开发和电信通讯行业写字楼租赁状况较为平稳。金融行业中,证券租户的扩租活动增多,保险租户以区位和楼宇升级为主。新能源、基建类国有企业的升级搬迁及扩租较为活跃。医药及生命科学保持稳健。在疫情后消费需求恢复、土地供应释放等利好因素下,消费服务类、房地产、建筑等相关领域扩租开始活跃。


    不同区域的表现也不尽相同。仍以北京市场为例,第二季度中关村写字楼市场空置率上升、租金下降。作为互联网企业较为集中的区域,二季度出租率下降与一些互联网企业退租搬入自有物业,以及个别互联网企业退出或是缩减租赁面积不无关系。而丽泽金融商务区作为新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区目前保持一定热度,出租率和租金均保持稳定。


    总体而言,写字楼出租率的增长有赖于经济活跃度的提升。政府出台政策支持以及资金奖励政策,不仅有助于吸引企业落地,也对科技创新、产业升级以及科技成果转化等有促进作用,能够增强企业发展信心,企业新租、扩租需求也将更多。


    四个一线城市中,上半年甲级写字楼空置率以深圳最高,超过20%。主要原因在于深圳上半年甲级写字楼迎来持续高供应。广州和上海情况也类似,上半年均有较多新写字楼项目投入使用。供大于求的情况下,租户选择余地更大,业主不得不以更低租金招揽新租户和吸引老租户续租。


    当前应警惕写字楼供给过剩的风险。很多时候,人们把摩天大楼视作经济发展的重大成果,认为富裕的地方就该有摩天大楼。通常摩天大楼层数越多,提供的办公场所越多。而如果摩天大楼提供的办公场所供给过剩,势必会带来资源浪费。在城市发展规划中,应根据产业和经济社会的发展程度,对摩天大楼、高层建筑的建设,以及写字楼的供给有更为精密的规划。

 

    可以预见,新建高层写字楼会越来越少。我国城市建设逐渐从大拆大建向城市更新转向,政策层面积极限制新建建筑的高度。《“十四五”新型城镇化实施方案》明确,严格限制新建超高层建筑,不得新建500米以上建筑,严格限制新建250米以上建筑。


    未来写字楼的供给应更注重质量。经济发展,商业繁荣,对写字楼有更高需求。很多人一天24小时,至少有8小时是在办公室度过的,如果再经常加班,人们与办公空间相伴的时间就更长了。


    共享办公的兴起,让职场人士对办公空间有了更多选择,也在一定程度上改变着写字楼市场的竞争态势。基于远程办公科技的支持,很多企业的员工希望在混合办公模式下工作,即灵活选择办公室、居家或者第三方空间。近年来共享办公市场方兴未艾,提供专业办公空间和相关服务。这些联合办公空间分布在众多城市的各个角落,职场人士可以就近租用移动工位、固定工位或者专属办公室,团队也可以租用会议室,有位置灵活、租期灵活、配套齐全等优势。联合办公市场有望在租金和相关增值服务中继续挖掘盈利潜力。


    与住宅建设的开发与改造并重相类似,写字楼这类商业地产,也可以在更新改造中寻求更多发展机遇。如今,写字楼不仅仅是一个办公区域,人们对于办公室的需求日益多元化。不仅希望写字楼是绿色建筑,有良好的采光、优质的室内空气质量,还希望有配套餐饮,如果还能够提供购物、健身、娱乐、基本的医疗甚至托幼等服务,那就更受欢迎。兼具多种服务的写字楼可以同时满足人们对便利、安全、健康、快乐等的多种需求,成为具有复合功能的混合空间。这样的写字楼有更强的吸引力,有助于其出租率的稳定。于是,对现有写字楼进行更契合现代需求的改造,也可能随着城市更新的大势成为一门生意。(本文来源:经济日报 作者:亢 舒)